Category: финансы

Category was added automatically. Read all entries about "финансы".

Разговор Павла Чикова и Сергея Гуриева о необходимых реформах правоохранительных органов

"Экономисты часто спорят друг с другом. Но есть и вопросы, по которым у экономистов консенсус. Например, они соглашаются с тем, что главные проблемы российской экономики — неэкономические. В России «плохой инвестиционный и деловой климат» и «неразвитые политико-правовые институты». В переводе с научного языка это означает, что одним из главных препятствий для экономического роста является неэффективная, коррумпированная и неподотчетная правоохранительная система. Что (же) делать правоохранительными органами? Сергей Гуриев поговорил с руководителем Международной группы «Агоры» Павлом Чиковым. Больше 15 лет Павел и его коллеги защищают права российских граждан — в том числе и от произвола силовиков."

Павел Чиков - человек примерно моего поколения (всего на 3 года меня старше). Он уже лет 20 занимается активной правозащитной деятельностью. Знает систему правоохранительных органов, законодательство и правоприменительные практики в РФ не понаслышке. Многие годы был активным участником Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека (2012-2019), что уже говорит о много (увы, теперь он не там, т.к. в прошлом году его, Шульман и многих уважаемых людей типа Т.Г.Морщакову "ушли" из Совета, а во главе поставили лизоблюда Фадеева - впрочем сейчас совет этим выхолощен). Но Павел продолжает свою деятельность - пожелаем ему сил и удачи.


Обзор экономического состояния Белоруси

Статья unokai Александра Зотина (стар. научный сотрудник ВАВТ - Всероссийская академия внешней торговли) еще мая 2019 г., но принципиально экономическая ситуация в Белоруси вероятно мало изменилась за год (ну или скорее всего из-за covid19 проседания нефтяных цен ситуация даже немного усугубилась).

Что мешает белорусской экономике и как она связана с субсидиями из Москвы.


Тезисно:
1) экономика Белоруси двухсекторальная, с преобладанием (~80%) госсектора и малым и несущественным сектором частной и преимущественно сервисной экономики
2) ни одно (по крайней мере, крупное) советское предприятие, часто с многотысячным штатом, не было закрыто. Госсектор существует в ситуации чрезвычайного протекционизма, ограничения иностранного капитала, доступа к госсубсидиям и дешевым госкредитам, госзакупки (т.е. искусственно поддерживаемый спрос на малоконкурентную за пределами страны продукцию)
3) быстрый рост в 1996-2009 гг. (7%+ в год - во многом это был восстановительный после шока 1991-96 гг.) с 2009 гг. сменился стагнацией последних 11 лет. Рост не устойчивый. За 1992-2020 гг. среднегодовые темпы роста довольно низки для развивающейся экономики (3,3%).
4) Госпредприятия стали убыточными. Занятость на них явно избыточная. У многих накоплены огромные для их масштабов долги (сотни миллионов $). Т.е. после снятия или существенного уменьшенея протекционистких мер эти предприятия минимум будут сильнейшим образом реструктуризованы (вероятны слияния и сокращения персонала), либо даже (некоторые) полностью обанкротятся
5) Рост зарплат в госсекторе многие годы проводится административными мерами. Последние 10 лет сильно отстает от роста производительности труда. Когда БР просила денег МВФ и те просили как-то решить вопрос, то БР отказалась, ведь на этом disparity во многом держится власть Луки
6) Цены в ритейле частично госрегулируются
7) Из-за правил Таможенного союза нефть при пересечении границы РФ-Беларусь не облагается экспортной пошлиной, что субсидирует энергетич и нефтеперерабатывающий сектор БР - > большая корреляция роста экономики БР с ценами на нефть при отстутствии собственной добычи нефтегаза. Плохо на рынке нефти - плохо и БР.
8) Но (для кого-то может быть главный пункт) - "К достижениям Лукашенко можно с некоторыми оговорками отнести сохранение высокого равенства населения, характерного для эпохи СССР. В постсоветских странах рыночные реформы начала 1990-х были болезненными и большинством населения воспринимались как несправедливые. При этом значительная часть населения проиграла от реформ. Белоруссия, как следует из исследований ЕБРР, – единственная страна на постсоветском пространстве, где благосостояние увеличилось у всех слоев населения – от самых богатых 20% до самых бедных 20%."

Вывод и перспективы:
Понятно, что такая экономика не адаптируется медленно, плавно и постоянно к внешним условиям, а напротив - ригидна и застыла в такой своей "жесткости", и поэтому предрасположена к переменам рывками. Любое существенное политическое изменение в "экосистеме", кстати даже не обязательно в самой БР, а к примеру в России (н-р, обнуление экспортной пошлины без существенной компенсации потерь БР), что может случиться в России даже без больших политических изменений в ней самой (просто надоест субсидировать БР или "самим уж очень надо"), "рывком" изменит ситуацию в БР (например, существенные реформы в госсекторе БР).

Как пандемия 2020 года изменит мир и какие возможности появляются для инвестиций?

Видео от 15.04.2020

Здесь Андрей Мовчан вполне адекватно описывает ситуацию в интервью (вебинаре) казахского Центра прикладных исследований "TALAP". Очень много неизвестного, но с учетом информациb as of now, вполне разумное описание ситуации, а также глобальных и некоторых локальных следствий Covid-19 кризиса.



Кто не знает про А.А. Мовчана: финансист, специалист по инвестициям. 1992-2008 гг. - приличные должности во многих приличных российских банках ("Альфа-Групп", "Российский кредит", должности CEO в "Тройка Диалог", "Ренессанс Управление инвестициями", "Ренессанс Кредит", основатель и CEO Инвест. Компании "Третий рим"). С 2016 г. - основатель группы компаний по управлению инвестициями Movchan’s Group, ранее был директором, в настоящее время — эксперт программы «Экономическая политика» Московского Центра Карнеги. Сфера деятельности Movchans Group — управление средствами состоятельных частных лиц на мировых финансовых рынках, консультирование по вопросам управления благосостоянием, независимая оценка инвестиционных портфелей.

Нефть по цене ниже нуля

Вот такая была картинка по динамике майского фьюча на западно-техаскую нефть т.е. WTI с датой экспирацией 20.04.2020 т.е. цена отрицательная на пике была -$37.63 (да такое бывает). Это просто забавная техническая ситуация в моменте (и это пройдет, скорее всего уже в мае) т.к. держатели фьючерсов были в панике и готовы были продать фьючи накануне даты экспирации по отрицательной цене (т.е. еще приплатить покупателю) чем держать это до экспирации т.к. нет хранилищ (вернее нет для такого рода сделок, кое какие хранилища еще есть). Т.е. типа такой рыночный вариант штрафа за невозможность поставки - абберация рынка когда есть "хранилищный crunch' (такой аналог cash crunch or credit crunch).

Больше можно почитать здесь

Внизу как я понимаю картинка из "склееных" фьючерсов ближайших к текущей дате экспирации на каждую конкретную дату, не из спотовых цен реальных поставок

Strategic momentum подход к инвестированию и Какие классы активов растут в корона-кризис 2020

У меня есть два собственных инвестиционных портфеля (один ликвидный и постояно доступный у Interactive Brokers, а второй пенсионный - то что в UK называется SIPP - Self-Invested Pension Scheme). Обоими портфелями я примерно с сентября 2019 г. активно управляю с ежемесячным rebalancing на основе тщательно протестированного backtesting (сделал и обкатал screener and algo backtest в питоновской IDE на Quantopian.com) анализа и известных в финансовой среде наработок в области behavioural finance. Стратегия носит условное название Strategic Momentum и оба портфеля управляются на основе собственно разработанной моментум-стратегии. Собственное в стратегии - детали, что важно, но не общий принцип, т.к. последний довольно широко известен в академической quantative finance среде начиная с где-то с начала 1990-х гг. - это так называемое явление моментума. Моментум (momentum) - это свойства финансовых активов к среднесрочной автокорреляции (можно почитать подробнее в Вики здесь или вот одна из первых широко известных академических статей об этом явлении - Daniel et al. 1998 Journal of Financial Economics здесь). Суть явления заключается в том, что в time window примерно 3-6 (иногда говорят 10 месяцев - цифры в акад исследованиях могут разниться, но временной масштаб примерно таков) наблюдается заметная автокорреляция в ценовой динамике разного рода финансовых инструментов, принадлежащих к разным классам активов (например, stock market, property, commodities, bonds). Разница между asset classes есть, но не будем слишком углубляться. Проще говоря, рынок (люди, институциональные инвесторы) примерно в таком временном окне помнит о том, что было с ним в недавнем прошлом (н-р, то что росло в недавнем прошлом имеет бОльшую тенденцию расти в ближайшем будущем, и то, что падало в недавнем прошлом продолжает падать в ближайшем будущем, хотя там всё осложняется асимметрией по росту и падению), и какое-то время следует тем же тенденциям, но быстро забывает то прошлое, что выходит за пределы упомянутого окна. Почему так происходит в деталях пока до конца непонятно, но примерно ясно, что это феномен из разряда behavioural finance, neuroscience, neuroeconomics and decision making. Основные гипотезы - это investor overconfidence, biased self-attribution, biased under- and/or overreaction или разного рода попытки примирить effient market and behav. finance (например, adaptive market hypothesis). Обзоры можно найти поиском по ключевым словам (вот например PhD thesis). Вероятно, всё это и еще что-то объясняет, но вопрос в какой степени и при каких условиях и прочие детали.

Управление по Strategic Momentum довольно динамичное и в backtests показало приличную устойчивость к прохождению двух предыдущих market downturns (dot com bubble 2000-2003 и financial crisis 2007-2009 и более короткие downturns 2011, 2016 гг) и устойчивый приличный перформанс относительно SP500 (выбранный benchmark) при довольно широком разбросе параметров (что хорошо, т.к. curve fitting или overfitting - это серьезная проблема как в любом стат. моделировании, т.к. можно всегда подобрать параметры, работающие на истории объясняющие конкретный data set, но эти параметры как правло быстро теряют эффективность в неизвестном будущем при real life applications). Принцип примерно такой - беруться end of day цены с окном примерно 3 месяца. Цены лог-трансформируются и к ним фитится лин. регрессия для нахождения slope. По positive slopes (работаем long only и тому есть академические причины, т.к. на самом деле моментум upwards не равен downwards) выбираются ранжирование до 3х top performing ETFs (electronically traded funds) (n=3 если есть три positive slopes). Перебалансировка ежемесячная, что можно делать вручную в реальной жизни (делать каждую неделю замучаешься лично для меня). Соль также в сбалансированном (не слишком большом и не слишком маленькой) наборе ETFs (на финансовом жаргоне это называется universe), так чтобы инструменты в universe были ликвидные, не очень узкие по набору входящих в них инструментов, чтобы были представлены все крупные классы активов и представлены сбаланированно (в universe есть US/Europe/Developing Markets stocks, bonds, real estate, precious metals).

Интересно, что на этом примере на практике видно, как финансы перетекают из одних классов активов в другие во время risk seeking -> risk aversion -> risk seeking again. Понятно, что вот прямо недавно мы видели резкую смену от risk seeking до risk aversion. Итак, посмотрим на разворачивающемся сейчас примере, что показывала моя стратегия скажем в начале февраля и сейчас, уже практически в начале апреля. Конечно же есть некоторое запаздывание и стратегии, и собственно даже поведения инвесторов, тем не менее.

Сейчас топ-3 - это инструмены фиксированной доходности (US treasury 7-10 years, тикер IEF, и трежерис с дюрацией 20+ years - тикер TLT) и золото (последний как правило inflation убежище в свете широких правительственных программ в Зап Европе и США по фин. помощи бизнесу во время карантинов). На картинке внизу видно, как указанные инструменты аутперформят широкий фондовый индекс SP500 (тикер GSPC) с начала корона-кризиса (красная линия и стрелка).


А в начале февраля всё еще было очень rosy для фондовых рынков, когда в топе был техсектор (NASDAQ, особенно производители полупроводников), а также биотех и healthcare. Вероятно эти сектора и будут в фаворе снова после восстановления ситуации, но нужно смотреть данные.

Тезисы для условного покупателя жилой недвижимости

1) Покупаю недвигу в ипотеку вы де факто занимаете long позицию на рынке недвижимости в вашей локации/типе жилья на годы, если не десятилетия, со всеми выходящими, привязывая мобильность, но накапливая value (если стоимость жилья не падает). Важно понимать этот trade-off и что важно вам

2) Недвижимость не всегда растет (н-р см пост здесь), она может и падать и вы никогда не узнаете, но важно это понимать и знать динамику в прошлом в ваших и подобных локациях. Полезно мониторить и пытаться для себя строить рабочие модели, объясняющие, что движет стоимость (рост популяции, динамика ставок, внешние инвестиции etc)

3) Вы обращаетесь в банк, разнося платежи по годам вашей жизни, чтобы иметь услугу сейчас и частично перенаправляя cash flow в будущий wealth, а не в рентные платежи, минус interest. Это конечно приходит не за просто так, т.е. накакой "переплаты банку" вы не делаете. Вы платите за продукт под названием "ипотека" под которым кроме разноса по времени есть затраты на маркетинг, бухгалтерию, здания, колл-центр, ведение счетов и принятие рисков. Вы же не ожидаете, что вам будут продавать хлеб по costs of good sold.

4) В вашем interest нужно также учитывать инфляцию, т.к. 1000 р. сейчас это 990 р. по purchasing power parity через 2 года и т.д. Если учитывать инфляцию, то и номинальному росту вашей собственности нужно радоваться осторожно (число ползет вверх, но по PPP всё может быть на месте или даже снижаться, а можете ли вы считать по PPP в уме?). Отсюда и вывод о том, что "переплата" банку в течение жизни ипотеки отчасти фикция, т.к. даже при status quo и flat market номинальная стоимость вашей недвиги растет просто из-за инфляции

5) Занимая long по недвижимости и находясь в условия растущего рынка вы отчасти offset вашу "переплату" за счет стоимости жилья (а в условия резко растущего рынка даже и сильно перебиваете, но такое было в 2000-2008 гг. в крупных РФ городах). Отсюда некоторые люди используют interest-only стратегии, но это временная и для специальных периодов и локаций и нужно понимать, что делаешь. Ну а если вы идете underwater, то всё переворачивает наоборот как было много где в US для тех, что взял близко к пику раныка в районе 2006 г. и так было до примерно середины 2010-х гг.

6) Ипотечная ставка - это производная от base rate вашего ЦБ или аналога (типа FRS в USA) и ситуации на глобальном фин рынке (risk seeking or aversive). Когда seeking, ставки низкие, а когда  aversive - поднимаются.

7) Динамику ставок можно использовать в вашу сторону, торгуясь с банками по мере уменьшения ставок и делая re-mortgage, используя полностью deal periods с пониженной ставкой (много возьни, но часто того стоит). Mortgage brokers, если подобраны с умом, часто знаю подводные камни и помогут с получение offer (просто сайты по сравнению предложений онлайн не дают всей инфы без дополнительного инсайда и market research)

8) Брать нужно только в валюте основной части заработка, т.к. иначе ко всем прочим рискам вы берете валютный

9) Направляя существенную часть ваших расходов (часто самый больший bill - это аренда жилья) в этот wealth pot (помимо ваших иных пенсионных накоплений), вы, дожив до старости, сможете
a) down-size, высвободив часть денег для поддержания ваших доходов
b) частично или полностью сдавать в аренду (в последнем случае уехать в локацию с более доступной арендой)
c) полностью растратить накопленное в "кирпиче и цементе" за счет разного рода equity release schemes (там много названий типа life time mortgage or home reversion plan)

Мовчан о том, что такое страна в современном мире

Пригласил тут Мовчана какой-то молодой предприниматель Семён Кибало :). Вопросы конечно наивные, но молодой человек на то и молодой. И всё же разговор получился интересным.



Мне понравилось пожелание слушателям (01:00:00-1:02:22):

"Желаю слушателям, безусловно, всего самого хорошего. Что полезно помнить. Человек - это не часть страны. Человек - это личность. Страна - это сервисная функция. Страна - это как магазин, туалет, автомобиль. Она должна обслуживать человека. Не надо смотреть на страну как на что-то, что вас ограничивает или заставляет быть тем, кем вы не хотите быть или заставляет вас жить хуже [чем вы бы могли или хотели бы]. Мы очень быстро двигаемся в эпоху, когда люди перестают быть заложниками или гражданами стран. Станут глобально мобильными, в основной своей массе. Станут свободными. Станут космополитичными. Чем раньше вы сможете это в себе обнаружить и развить, тем ближе вы будите к будущем. Тем более успешными вы будите. И тем в конечном итоге больше для своей страны вы сможете сделать. Ну и получайте удовольствие. В конец концов, мы наконец дожили до времен, что человек может получать удовольствие и приносить пользу одновременно."

Очень примерное вангование

В следующие 5 лет (до конца текущей президентской каденции)

1) протестные настроения будут нарастать в столицах и даже в провинции без четкого политического представительства и требований. Нарратив примерно "хотим чего-то лучшего, но как это сделать - вам решать, мы люди простые".

2) манифестироваться (1) будет через размывание доли представителей Едра и явно выдвинутых кандидатов от Едра и/или условно понимаего Центра. Региональные выборы чаще станут "опрокидывающими", т.е. побеждает случайно кто угодно, но не выдвинутый Центром.

3) в среде с (1) и (2) наибольшие шансы получают представители "спящего института" легальной оппозиции т.е. представители КПРФ, КПКР, СР, ЛДПР и их сестринские партийные объединения. "Спящий институт" партийной конкуренции проснется. Проснуться легче тем партиям, которые уже готовы, имеют региональную структуру, много лет как сформированы и имеют союзников в ГосДуме (условно левые и националистические партии примыкают к уже имеющимся в ГосДуме КПРФ и ЛДПР). Почуяв размытие доли Едра, период полной подконтрольности этих партий сменится периодом "а вот теперь договариваться будем". Вспомним децентрализованную ГосДуму 2го созыва (1995-2000). Это может произойти если не на выборах 2021 г, то например с 2026 г.

4) бюджетная политика на разных уровнях, включая федеральный, станет склонна к решениям проинфляционным и бюджетодефицитным. Примерами таковых могут быть следующие: (i) Не сколько реформы госмонополий типа разделение и частичная приватизация Газпрома, сколько пропуск или уменьшение размера ежегодных увеличений тарифов, что в условиях той же неэффективности госмонополий ведет к росту проблем госмонополий без их реформирования. Если так делать много лет подряд, госмонополии будут требовать серьезной помощи (докапитализации, снижение долговой нагрузки), а большие финансовые вливания в уставные капиталы госмонополий будет ослаблять рубль.  (ii) Попытки административно поднять зарплаты госслужащих могут также как первые майские указы 2012 г. подорвать и без того уже обремененные долгами региональные бюджеты многих субъектов РФ. Наболее сложные регионы нужно будет спасать за счет федбюджета. (iii) Попытки разогреть рост экономики через увеличение финансирования предприятий (в экономике где по разным оценкам 40-70% ВВП производится (квази)госпредприятиями, см. примерно как программа "Партии роста" на выборах в ГД 2016 г.), часто это делается через субсидированные или госгарантированные кредиты коммерческих банков, может в моменте нескольких лет даже подтолкнуть рост экономики, но перепроизводство без роста экспорта и ограниченности внутреннего спроса может в итоге привести к замедлению этого форсированного роста. Банки при этом могут оказаться в ситуации с большим объемом nonperforming loans, что вынудит их сливаться с более крупными (как правило госбанками), а те свою очередь будут требовать докапитализации. (iv) Пункты (i)-(iii), особенно на фоне случающихся иногда спадов в поступлении экспортной выручки, могут приводить к серьезным дефицитам бюджета, снижению курса рубля и импортируемой инфляции. Большая монетарная расслабленность бюджетной политики как правило ассоциирована с большим уровнем инфляции.

Редакция: Верните мой 2007-й

Youtube-канал Пивоварова "Редакция" смотрю иногда фоном и с удовольствием. Вот один из последних выпусков с ностальгией по нулевым "Верните мой 2007-й". В выпуске вы найдете: интервью с солистом Animal Jazz А. Красовицким, вспоминаем первый iPhone, расцвет альтернативы, эмо движения, нацболы, гламур и многое что еще.



Что было со мной в 2007 г.? Это были мои первые два года аспирантуры после переезда в Германию. Мне всего 25-26 лет. Намного более максималистский в суждениях и менее склонный к компромиссам, во многом конечно менее опытный и несомненно более наивный. В этом возрасте тебе кажется, что все дороги открыты, что многое можно достичь быстро, а даже кажется, что знаешь как это сделать, не сделав, как другие "наивные" люди, множество ошибок. Потом конечно попадаешь в теже ловушки, что были у предшественников. Молодой докторанд (doktorand, так в Германии называют тех, кто делают PhD), работающий в небольшой и довольно молодой и активной лаборатории в Ун-те г. Ольденбурга (руководителю всего 35, средний возраст в нашей небольшой, 5-6 человек, группе довольно низкий). Все горят общим делом, постоянно что-то обсуждают. Впервый в моей жизни появилась возможность заниматься любимой наукой в очень комфортных для этого условиях. Вокруг много новых идей и есть куда расти. Становиться видна перспектива - долгий и сложный путь современной academic career, с мотаниями по миру и постоянно жесткой конкуренцией. Уровень экспертизы в группе, универе и у наших коллабораторов мотивировали тянуться и многому и быстро учиться (иногда ты конечно overwhelmed, но меня обычно сложности steep learning curve не пугают, а заводят). На работе отличное оборудование и вообще хорошая инфраструктура (один удобный зеленый кампус чего стоит). Городок Oldenburg (чуть больше 100 тыс. жителей) зеленый, небольшой и очень удобный для жизни. У аспирантов, как мне казалось, очень приемлимые условия жизни (хорошая, чистая, недорогая общага, когда можно одному, о чудо :), жить в комнате - непозволительная роскошь для иногороднего аспиранта академического института в СПб в то время, если кто помнит СПбГУ общагу в Петергофе или академическую общагу на пр-те Тореза), приличная стипендия (не надо подрабатывать, если разумен и экономен). Возможность узнавать столько всего нового (разные люди, страны, разные способы делать тоже самое, даже в бытовом плане). Возможность учить язык(и) в языковой среде (помню насоклько тогда был полностью погружен в немецкий и скоро начал говорить). Возможность путешествовать (финансы, географическое положение и EU ВНЖ позволяли это делать намного легче, нежели раньше). Ну и конечно новый люди - возможность заводить множество новых профессиональных и личных знакомств со студентами со всего мира. Ну и, естественно, куча эмоций, влюбленностей, встреч и расставаний.

Да, и новая музыка. Кстати, фанатеть от питерских Animal Jazz я как раз и стал с 2007 г. с альбома "Шаг. Вдох", а кавер на "Три полоски" от Amatory мне понравился не меньше оригинала, а может и больше.


а вот какими были Amatory (live из 2008 г.)


Ну а потом, на протяжении 2007 до сейчас, торчавший на наркоте солист группы Amatory Игорь Капранов, "нашел Бога" в монастыре на Афоне и теперь поет церковно-византийскую музыку в одном из Питерских хоров. Кажется это тоже отражает Zeitgeist и переход от нулевых к концу 2010-х гг.

Общий фон был тогда, на мой взгляд, довольно позитивный. Тогда был пик экономического роста как в Европе и США, так и во многих emerging markets, включая Россию. Да, это многим казалось таким frenziness, слишком бурным, неустойчивым ростом, таящим в себе угрозы такого же внезапного "срыва" вниз (что собственно и реализовалось в 2008 г., но было неочевидно). Для России это безумно экономическо благоприятное время на фоне высоких цен на нефть (пик под $150 будет в 2008 г.) и всё еще восстановительного роста после долгого спада 1990-х. Всё прет, кажется, что любой бизнес растет, и у многих надежды на непрекращающийся будущий рост. Некая общая эйфория (плюс у меня и многих из моего круга, где многие близки по возрасту, всё это еще помножено на возраст и личные обстоятельства). Но в воздухе, как мне кажется (конечно же я говорю с looking forward bias), для меня уже звенят, четче и четче, там и тут, звоночки, что в России сложившийся стиль и способ госуправления просто так гладко и эволюционно не рассосеться, что эта дорога с большими и нарастающими рисками. Конечно, экстраполировать эти риски в будущее и понять, как и когда они реализуются, было невозможно, и уж тем более представить себе, что произойдет с 2014 г. я и представить себе не мог. По-честноку, тогда был совершенно не очевидно, реализуются ли эти риски или это просто "пугалки", созревающие в моей и иных головах. Тогда, как мне кажется, многие, кто ставили чисто на экономические тренды, экстраполировали их на следующие 10-20 лет, и преуменьшали эти риски, игнорировали политическое развитие, и в итоге экстраполяции оказались строили сильно завышенные ожидания и бурный рост 1999-2008 гг. сменился сначала кризисом 2008 г., коротким периодом посткризисного восстановительного роста 2010-2011 гг., и последующим сильно замедленным ростом, а сейчас уже понятно, что экономически с 2007 г. было считай потерянное 10летие и стагнация (в среднегодовом вычислении), а размытые на 2007 г. "пугалки" реализовались еще как, а не были фантомами в головах, и реализовались они в виде целого "букета" событий последних 5 лет. И это еще будут рассасываться ни год и не два (кажется в экологии это называют carry over effects). Эйфория сменилась усмирением и успокоением, а большие ожидания сильно скорректировались, ну а 20+ летние стали 30+ или 40+.

Возвращаясь к 2007 г., то год лично для меня был хорошим и полным радостных эмоций и позитивных впечатлений.

Поучительные картинки: цены на недвижимость в Москве и Петербурге

Динамика цен в период середины 1990-х гг. (когда только начал складываться рынок) по конец 2018 г.
Методология: берем в USD, а не в рублях, т.к. накопленная инфляция намного меньше (хотя конечно не нулевая - например вот этот источник указывает на то, что с 1996 по 2018 г. доллар потерял около 40% стоимости)

По Мск с сайта irn.ru (использовал линк). Конечно лучше статистика собиралась с начала 2000-х гг. В постоянных ценах скажем 2000 г. нынешние скажем $2700/м2 это примерно *0.68 = $1840/м2 Т.е. ситуация конца 2018 г. вернулась к середине 2000-х гг.



В СПб ситуация была очень похожая (линк). Линия с 1996 по нояб 2018 г. (опять же лучше статистика с начала 2000-х гг)

В постоянных ценах скажем 2000 г. нынешние скажем $1833/м2 (вторичка) это примерно *0.68 = $1250/м2 (тоже ситуация примерно 2005 г.).

Это всё усредненно, по всему городу, без разделения по типу жилья, с методологией можно спорить, но общая картина динамики такова.

Очень поучительная история о том, что "недвижимость всегда в цене и только растет", что недвижимость - это серьезные вложения в низковолатильный актив (по сравнению со скажем "бумажками" типа shares или commodities). На самом деле потеря в стоимости (в постоянных ценах) может быть и 50% и 70%. Конечно, есть фактор "телесности", что бетон и металл у вас будут во владении, но не забывайте про running costs включая налоги и коммунальные платежи, про довольно высокие ставки по ипотеке, если это в ипотеку (даже при довольно низкой инфляции 2010-х гг), про depreciation, который может долгое время не вылезать, но уже в виде сборов за капремонт вкрадывается в другие running costs. История boom/bust конца 1990-х и до сегодняшнего дня не нова и вполне себе повторялась во многих странах (например Япония 1960-1990х гг). Вероятно Китаю это предстоит.